Die Konferenz über die Probleme beim Bau von niedrigen Wohnkomplexen fand am 12. April im Radisson Royal Hotel statt. Wir veröffentlichen ein Video der Rede des Architekten, des Leiters des UNK-Projektbüros Yuliy Borisov, sowie von Vertretern von Entwicklungsunternehmen: Natalia Shatalina von MIEL-Novostroek und Raisa Manashirova von SDI Group.
Yuliy Borisov machte auf der Konferenz einen Vorschlag zur Einführung des "Konstrukteursystems" - einer Reihe verschiedener typischer Lösungen für Planung, Fassaden und allgemeines Layout. Ihre verschiedenen Kombinationen bieten nahezu individuelle Optionen für jede Wohnung und halbieren die Kosten.
Yuliy Borisov über Flachbau
Sprachtext
„Es ist ein bisschen seltsam, von einem Architekten zu hören, wie man ein Flachbaudorf baut. Anfragen an unser Büro zeigen, dass Flachbauprojekte derzeit ein explosives Wachstum verzeichnen. Dies wird durch mehrere Faktoren gleichzeitig erleichtert:
- Es entsteht eine ziemlich schwerwiegende administrative Barriere. Nicht nur in der Region Moskau, sondern auch in anderen Städten gibt es ein gewisses Moratorium für den Bau von 12-stöckigen Gebäuden in einem bedingt ländlichen Gebiet. Dies zwingt Entwickler dementsprechend auf administrative Weise, ihre Projekte neu zu formatieren.
- Meiner Meinung nach ist das Komfortpotential von 12-stöckigen Gebäuden bereits auf dem Höhepunkt. Selbst wenn wir Paneel- oder monolithische Häuser mit verbesserten Oberflächen, hohen Erdgeschossen, Kindergärten usw. herstellen, unterscheidet sich dieses neue Gehäuse im Prinzip in keiner Weise von den vor 50 Jahren gebauten Häusern. Alle Welterfahrungen legen nahe, dass das Segment des Flachbaus für einen Bewohner angenehm ist. Da dies zum einen die Nähe zum Land ist, zum anderen entsteht eine bestimmte Gemeinschaft, und zum anderen handelt es sich um Wohnungen, die länger flüssig sind als mehrstöckige.
Daten der Metrium Group zeigen, dass der Anteil des Flachbaus an Dynamik gewinnt. Im Jahr 2011 lag sein Anteil bei 10%, jetzt steigt er langsam an, und es wird davon ausgegangen, dass er bis 2018 50% betragen wird. Unsererseits sehen wir eine Zunahme der Anfragen speziell nach Flachbauten aus den Regionen Wladiwostok, Woronesch, Ural usw.
Zurück zur Frage "Wie mache ich ein Projekt erfolgreich?" Ich gebe einen sehr einfachen Rat: Sie brauchen ein Qualitätsrezept, gute Zutaten, Küchengeräte und einen Koch selbst. Ich sage meinen Kollegen, Partnern und Kunden immer, dass es eine Decke gibt, die normalerweise von 4 Personen gezogen wird. Dies ist eine bedingte Verwaltung (einige unserer Einschränkungen), ein Auftragnehmer (wir sprechen nicht nur über den Bauherrn, sondern auch über die Möglichkeiten des Baukomplexes), dies sind die Designer und der Kunde selbst. Wenn eine der Seiten stark zieht (sehr professionell), wird die Decke knittern und das Produkt wird schlecht. Wenn Sie ein Qualitätsentwickler sind, aber auf russischer Ebene, ist es unwahrscheinlich, dass Norman Foster Ihnen hilft. Gleichzeitig wird das regionale Designinstitut das Projekt ruinieren. Jeder sollte das gleiche Niveau, die gleiche Mentalität und vor allem die gleichen Ansätze und Ziele haben. Zu den Limits gehören Budget und Zeitrahmen. Die Kosten für hochkarätige Architekten, die Erfahrung haben und verstehen, wie das Produkt aussehen sollte, betragen 6-9% des Gesamtbudgets, die Kosten eines durchschnittlichen Designers 4-5%.
Die größte Herausforderung bei der Entwicklung eines Qualitätsprodukts ist die Zeit. Um ein einzigartiges, qualitativ hochwertiges Produkt zu schaffen, das die Ziele erfüllt, dauert es durchschnittlich: Konzept - 4 Monate, Stufe P und "Arbeiten" - 8 Monate, Bau dauert 24 Monate. Dies sind die Bedingungen, die es unserem Büro und unseren Kollegen ermöglichen, ein gutes Produkt herzustellen. Oft fordern Entwickler, diesen Prozess zu beschleunigen, was manchmal zu einer Erhöhung des Budgets führt. Und das ist wichtig zu wissen. Die Erfahrung, das Budget und die Konditionen zu begrenzen, führt dazu, dass viele Kunden bereit sind, ein Produkt zu konsumieren, das nicht ganz einzigartig ist.
Zu einer Zeit, N. S. Chruschtschow entschied, dass jede Familie aus Gemeinschaftswohnungen in eine separate Wohnung kommen musste. So entstand ein Programm für den industriellen Wohnungsbau. Sie ließ das Problem lösen. Gut oder schlecht ist die zweite Frage. Die Möglichkeit, ein Massenprodukt zu schaffen, das zu dieser Zeit die Eigenschaften des Komforts erfüllte, wurde jedoch gelöst.
Wenn sich nun die wirtschaftliche Situation verbessert, wird es in New Moscow eine "Explosion" des Baus geben. Und meiner Meinung nach gibt es einfach nicht genug Architekten, um die Entwicklung mit einzigartigen Objekten zu versehen.
Es gibt zwei mögliche Auswege: Entweder steigen die Kosten stark an oder es werden Projekte von geringer Qualität angezeigt. Um dies zu vermeiden, machen wir jetzt eine Art "Konstruktor". Hauptelemente sind Planungslösungen, Fassadenlösungen und städtebauliche Lösungen. Für uns selbst haben wir berechnet, dass, wenn in jedem dieser Elemente 5 Typen erstellt werden, wir 3 bis zur fünften Potenz erhalten, und dies sind 243 Optionen. Sie verstehen, dass dies bereits eine ziemlich einzigartige Lösung ist.
Was macht es, fragst du? Mit einem solchen Entwurfssystem können Sie die Kosten um bis zu 50% optimieren. Das Wichtigste ist die Entwurfszeit um bis zu 60%. Wenn Sie ein fertiges Paket erhalten, passen Sie entweder mit Hilfe von Autoren oder lokalen Designern die Fundamente an und beginnen mit dem Bau.
Wir alle versuchen Risiken zu vermeiden, niemand will experimentieren. Wenn irgendwo Fassadenlösungen bereits getestet wurden und es Überprüfungen einschließlich des Betriebs gibt, können Sie so Risiken und Beschwerden von Käufern vermeiden. Niemand möchte ein cooles Projekt machen und dann die Wirtschaft auf Garantien „reduzieren“.
"Konstruktor" ermöglicht es in der Anfangsphase, eine Studie über die Präferenzen der Zielgruppe durchzuführen und die Baukosten zu bestimmen."
Yuliy Borisov sprach ausführlich über das abgeschlossene UNK-Projekt -
Wohnkomplex "Dutch Quarter" in Ivanteevka. Das Projekt wurde unter den Bedingungen strenger städtebaulicher Einschränkungen entwickelt. Die Architekten nutzten Liniengebäude, während sie es schafften, sowohl "Innenhöfe ohne Autos" als auch eine für die Bewohner recht komfortable Umgebung zu schaffen. Das Viertel verwendete das 4+ Format - vierstöckige Häuser mit Dachböden. An den Fassaden wird synthetischer Mineralwolleputz mit Klinkerziegelveredelung kombiniert.
Raisa Manashirova, Kaufmännischer Direktor der SDI Group, Entwickler des Akkord. Smart-Quarter “formulierte die Hauptmerkmale eines Flachbauprojekts, das dem Entwickler helfen wird, ein Produkt zu entwickeln, das auf dem Markt gefragt ist.
Zusammenfassung der Rede:
„Eine der Hauptbedingungen für den Erfolg des Projekts ist die Erreichbarkeit des Verkehrs. Käufer von Wohnungen in„ niedrigen Gebäuden “, die außerhalb der Moskauer Ringstraße gebaut werden, achten zunächst auf dieses Kriterium. Die Käufer widmeten dem architektonischen Konzept der Wohngebiete besondere Aufmerksamkeit. In der visuellen Wahrnehmung beginnt die Bekanntschaft der Menschen mit ihrem zukünftigen Zuhause.
Wenn der Start der Infrastruktur in der Regel früher zusammen mit der Inbetriebnahme der zweiten und dritten Stufe geplant war, schreiben die aktuellen Bedingungen einen anderen Ansatz vor. Nachdem wir auf die Wünsche der Kunden gehört hatten, haben wir den Plan für die Planung der Gebiete überarbeitet, um den zukünftigen Bewohnern der ersten Stufe ab dem Zeitpunkt der Ankunft die notwendige Infrastruktur zur Verfügung zu stellen - der Kindergarten und das Einkaufszentrum werden bereits in Betrieb genommen Mit den ersten vier Häusern und anschließend einer Schule öffnet eine Poliklinik nacheinander ihre Türen im Komplex, FOK mit einem Swimmingpool und anderen Einrichtungen, die für den Komfort wichtig sind.
Darüber hinaus haben etwa 30% der Kunden, die bereits Wohnungen in einem Wohnkomplex gekauft haben, den Wunsch geäußert, in Gewerbeflächen zu investieren und ihr eigenes Geschäft in Gehweite zu ihrem Wohnort aufzubauen.
Sicherheitsalarmsysteme, Gebietsumfangssteuerung und Smart-Home-Systeme, die mit der Entwicklung von Technologien im Massensegment verfügbar geworden sind, sowie das Vorhandensein von Aufzügen in niedrigen Komplexen entsprechen den Vorstellungen der Käufer über ein komfortables Wohnumfeld Vertrauen in das Projekt und sein positives Image."
