Am 18. November veranstaltete die professionelle Bewertungsgruppe von RICS im Ausstellungsraum von Bene am 16 Strastnoy Boulevard einen runden Tisch zum Thema „BFS Nr. 7 und internationale Praxis der Immobilienbewertung“. Der Hauptgrund für die Organisation der Diskussion der Fachwelt war die Genehmigung des Bundesbewertungsstandards "Immobilienbewertung" (BFS Nr. 7) durch das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation am 25. September 2014.
An der Diskussion nahmen teil: Yuri Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Nikolay Volovich, Professor, Vizepräsident der CIAO-Partnerschaft, Mitglied des Rates des Nationalen Rates für Bewertungsaktivitäten, Galina Bulycheva MRICS, Ph. D., Vorsitzende von der Expertenrat der CIAO-Partnerschaft, Olga Kochetova МRICS, Direktorin der Bewertungsabteilung für Russland und die GUS, Knight Frank.
Die Redner sprachen über den schwierigen Prozess der Vorbereitung und Einigung auf den Bundesstandard, wie das BFS Nr. 7 die aktuellen Bewertungsstandards in Russland ergänzt und wie es sich auf internationale Immobilienbewertungsstandards bezieht. Die Redner berührten auch die Probleme, die die Entwickler nicht lösen konnten, und tauschten ihre Erfahrungen bei der Anwendung professioneller Standards für die Bewertung von RICS unter den Bedingungen der russischen Realität aus.
Die Entwicklung von Standards begann bereits 2003, wurde dann ausgesetzt und Ende 2013 - Anfang 2014 wurden die Arbeiten bereits im Rahmen der Arbeitsgruppen wieder aufgenommen, die im Rahmen des Fachbeirats des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung eingerichtet wurden. Die Arbeit am Standard wurde zunächst durch das Fehlen eines einzigen Konzepts erschwert. Die meisten Spezialisten verstehen die Mängel der Grundnormen (FSO 1-2-3) sowie die Norm zur Bestimmung des Katasterwertes (FSO 4), die zu diesem Zeitpunkt nicht revidiert wurden, und wollten diese korrigieren und ergänzen ihre individuellen Bestimmungen in einem einzigen Dokument.
Unter den kontroversen Fragen im Zusammenhang mit dem diskutierten BFS 7 stellten Experten eine Bestimmung fest, die tatsächlich die obligatorische Analyse des NEI (effektivste Verwendung) bei der Bewertung von Immobilien vorschreibt. Während des Bewertungsprozesses zur Ermittlung des Katasterwerts, auch wenn die Ergebnisse der Katasterbewertung in Frage gestellt werden, kann die NEI-Analyse möglicherweise nicht durchgeführt werden, und die Art der Nutzung eines bebauten Grundstücks oder von Kapitalbauanlagen sollte auf der Grundlage dieser Kriterien berücksichtigt werden tatsächliche Verwendung. In diesem Fall wird das bebaute Grundstück als unbebaut bewertet und gemäß der Art seiner tatsächlichen Nutzung zur Nutzung bestimmt.
Der zweite Punkt, auf den die Spezialisten aufmerksam gemacht haben, ist Klausel 30 des BFS-7, in der von der Notwendigkeit gesprochen wird, den Endwert des Wertes zu ermitteln, und der nach Ansicht des Gutachters die Beurteilung der Grenzen des Intervalls angibt, in dem kann dieser Wert sein. Dies muss jedoch erfolgen, wenn aus der Zuordnung für die Bewertung nicht hervorgeht, dass der Gutachter nur den Wert der Kosten als Einzelwert angibt, ohne das Intervall anzugeben.
Die von den Entwicklern des Standards in diesem Absatz festgelegte Bedeutung besteht sowohl darin, den Kunden über die mögliche Größe des Marktbereichs und die mit dem Endergebnis verbundenen Fehler zu informieren als auch die Interessen der Bewerter zu schützen. Internationale Standards, insbesondere die RICS Valuation Standards (Red Book), legen fest, dass der Gutachter sie bei erheblichen Bewertungsunsicherheiten charakterisieren, identifizieren und ihre Auswirkungen auf die Ergebnisse bestimmen muss.
Die Teilnehmer des Runden Tisches kamen zu dem Schluss, dass die in FSO-7 festgelegte Idee gut ist, aber für ihre praktische Umsetzung ist es entweder erforderlich, den Standard selbst zu verfeinern oder geeignete methodische Empfehlungen zu entwickeln, die diese Bestimmungen offenlegen. Im Allgemeinen ist die Annahme des BFS für die Immobilienbewertung natürlich ein großer Fortschritt in Bezug auf die normative Regulierung der Bewertungstätigkeit in Russland, deren Standardisierung, aber wir sehen, dass eine Reihe von Fragen selbst auf der grundlegendsten Ebene bestehen, blieben außerhalb des Geltungsbereichs der Norm, und dementsprechend gibt es mehr als Arbeit. Zweifellos sind die RICS-Mitglieder an dieser Arbeit beteiligt und werden versuchen, die relevantesten internationalen Erfahrungen in Bezug auf die Leistung der Stellen, die die Bewertung regeln, in die nationale Praxis einfließen zu lassen.
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