Maria Melnikova, Stadtplanerin und Forscherin am Berliner Kompetenzzentrum für große Wohngebiete, „Nicht nur Panels: Deutsche Erfahrungen in Massenwohngebieten“steht auf ihrer offiziellen Website masshousing.ru zum Download bereit.
Die Online-Präsentation und Diskussion des von der Higher School of Economics organisierten Buches findet am 16. Dezember 2020 um 19:00 Uhr statt. Details finden Sie hier.
In Ostdeutschland ist der Anteil privatisierter Wohnungen (3,5%) sehr gering, da nur einzelne Mieter ihre Wohnungen nach der Sanierung zu einem Preis von 1000 € pro 1m² oder mehr kaufen wollten. (BENN, 2007, S. 29).
Etwa zur gleichen Zeit wurden Häuser aus der Zeit des Massenbaus gebaut. Daher ist es notwendig, gleichzeitig den technischen Zustand vieler Gebäude wiederherzustellen. Dies ist eine der ehrgeizigsten und schwierigsten Aufgaben bei der Organisation der Weiterentwicklung von Gebieten mit Massenwohnbebauung.
Die Besonderheit Deutschlands ist, dass der Großteil des Fonds in Panelbereichen großen Eigentümern (Wohnungsunternehmen, Genossenschaften) gehört. Dies vereinfacht die Organisation des Fondserneuerungsprozesses. Anstelle einer Eigentümergemeinschaft handelt eine Einheit in der Regel finanziell stabil. In Deutschland gibt es jedoch eine andere Praxis der Modernisierung von Gebäuden - die Rekonstruktion des Wohnungsbestandes in historischen Vierteln, in denen Wohnungen in vielen Gebäuden Privatpersonen gehören. Um mit solchen Gebieten zu arbeiten, wurde auf gesetzlicher Ebene ein System für die Arbeit mit Wiederaufbauprozessen geschaffen - das Gebiet der Sanitärversorgung und die Rehabilitationsbehörde. Diese Erfahrung könnte für Russland interessant sein.
Die Erhaltung und Modernisierung des nationalen Wohnungsbestandes ist eine der Hauptaufgaben der Entwicklung der deutschen Volkswirtschaft. Der Wohnungsbestand liegt nicht nur in der Verantwortung der Eigentümer, der Staat spielt eine wichtige Rolle. Es schafft Bedingungen, unter denen Eigentümer wirksame Maßnahmen ergreifen können, um den technischen Zustand ihrer Gebäude zu verbessern.
Die Erhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes ist eines der Hauptthemen bei der Entwicklung städtebaulicher Konzepte. Für die Stadtverwaltung ist diese Aufgabe oft wichtiger als der Neubau, da die Indikatoren für die Inbetriebnahme des Wohnungsbestandes in der Regel 1% der in der Stadt vorhandenen Wohnungen nie überschreiten.
Die Bundesentwicklungsbank KfW spielt eine wichtige Rolle bei der Energiemodernisierung von Gebäuden. Seit 1990 hat die Bank rund 68 Milliarden Euro in den ostdeutschen Wohnungsbestand investiert. Dies ermöglichte es den Eigentümern (Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Bürgerverbände), mehr als 65% des Wohnungsbestandes zu renovieren, der hauptsächlich aus Plattenhäusern bestand.
Wir sind nicht reich genug, um in minderwertigem Wohnungsbestand zu leben
Im vereinten Deutschland galt der sozialistische Panel-Wohnungsbestand als "unvollendet". Zuallererst, weil es an der Fassade keine Dämmschicht gab. Aufgrund des ständigen Einflusses von Niederschlägen auf die Außenwände verschlechterte sich der technische Zustand der Tragkonstruktionen. Dies wurde zum Grund für eine schnelle und umfassende Reorganisation.
Laut dem BEEN-Projekt können Plattengebäude die Primärenergie um 40–50% reduzieren (BEEN, 2007). Bei der Rekonstruktion des Panelfonds in Berlin konnte der Indikator von 60 kWh Primärenergie pro Quadratmeter erreicht werden. m Wohnfläche pro Jahr, mehr als doppelt so viel wie im Durchschnitt Berlins (148 kWh pro m² pro Jahr).
Deutschland wurde führend in der Größenordnung der Wohnungsrenovierung unter den osteuropäischen Ländern, da es das beste Verhältnis zwischen den Kosten für Wohnraum und Versorgung zum Einkommen der Bevölkerung aufwies. Laut der IWO-Wohnungsinitiative für Osteuropa liegt die Renovierungsrate von Wohngebäuden in Serienentwicklung heute bei 85% (IWO, 2018).
Renovierung von Gebäuden in Berlin
Die Bezirke am Stadtrand Berlins waren die ersten Gebiete in Ostdeutschland, die einer umfassenden Sanierung unterzogen wurden. Die Initiative kam von den Stadtbehörden: 1992 wurde im Auftrag des Berliner Senats die "Encyclopedia of Panel Buildings" entwickelt. Es enthielt eine Liste möglicher Maßnahmen zur Modernisierung aller Serien des industriellen Wohnungsbaus in der DDR mit einer Berechnung ihrer Kosten. Die theoretischen Empfehlungen wurden in der Praxis durch die Durchführung mehrerer Pilotprojekte in Berlin getestet. Basierend auf dieser Arbeit könnten Bauherren und Bankvertreter die Kosten der Modernisierung leicht abschätzen.
1993 startete der Berliner Senat ein Programm zur Unterstützung der Renovierung und Modernisierung von Gebäuden. Nach diesem Programm sollten die Eigentümer 15% ihrer eigenen Mittel für die Umstrukturierung benötigen. Dann könnten sie einen Kredit bei der KfW Bank beantragen. Der Berliner Senat leistete ebenfalls zusätzliche Unterstützung. Die Renovierung aller Plattengebäude in Ostberlin (270.000 Wohnungen) sollte innerhalb von 10 Jahren abgeschlossen sein (Divigneau, 2010). Die durchschnittliche Investition für eine Wohnung betrug 20.000 € (BENN, 2007, S. 85).
Das Eigentum war nicht wichtig, um finanzielle Unterstützung zu erhalten. Aus organisatorischer Sicht wäre es für große Wohnungsunternehmen und Genossenschaften natürlich einfacher, eine Modernisierung durchzuführen. Aber auch Gebäude, in denen Wohnungen privaten Eigentümern gehörten, konnten zu gleichen Bedingungen an diesen Programmen teilnehmen.
Die Massensanierungsmaßnahmen in Deutschland wurden nicht für einzelne Gebäude durchgeführt, sondern innerhalb des gesamten Quartals. Große Eigentümer berechneten den Investitionsbedarf für jedes Quartal und entwickelten Zeitpläne für die Umstrukturierung. Der Zustand des Wohnungsbestandes im Berliner Stadtteil Hellersdorf im Jahr 1989 und nach der ersten Modernisierungswelle Mitte der neunziger Jahre. Dies ermöglichte es der Berliner Regierung, regionale Haushaltsausgaben für das Förderprogramm zu planen (Divigneau, 2010).
Die Kosteneffizienz von Modernisierungsmaßnahmen und die umsichtige Anwendung von Energieeffizienzmaßnahmen waren die Hauptkriterien bei der Entwicklung des Programms zur Massensanierung.
In vielen Bereichen wurde die Sanierung durchgeführt, ohne die Bewohner umzusiedeln. Aus diesem Grund ergaben sich besondere Anforderungen an die Bauorganisation. Die Hauptanforderung besteht darin, Arbeiten mit der geringsten Anzahl von Beschwerden von Anwohnern durchzuführen. Dafür arbeitete auf der Baustelle ein spezieller Berater, der alle Fragen zu Bauarbeiten in Echtzeit beantworten konnte. Wohnungsunternehmen zogen mehrere Firmen gleichzeitig an, um die Arbeiten auszuführen. In allen Verträgen gab es eine Bedingung: Wenn eines der Unternehmen seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, wird das andere diese erfüllen und einen zusätzlichen Arbeitsaufwand übernehmen. So garantierten sie den Mietern, dass alle Arbeiten pünktlich abgeschlossen würden. Darüber hinaus bestand die Priorität darin, die Qualität der Arbeit zu kontrollieren - die Vertreter des Eigentümers dokumentierten täglich alle versteckten Arbeiten.
Die Modernisierung der Heizungs-, Entwässerungs- und Lüftungssysteme bedeutete zusätzliche Arbeiten in den Wohnungen, gefolgt von der Reparatur von Badezimmern und Küchen. Diese Arbeiten wurden auch ohne Neuansiedlung durchgeführt. Die Arbeit in einer Wohnung dauerte dank der Verwendung vorgefertigter Strukturen nur 5 Tage. Die Arbeiten auf verschiedenen Etagen wurden durch Tragegurte synchronisiert, die es den Bewohnern ermöglichten, das Bad und die Küche ihrer Nachbarn auf der Treppe zu nutzen.
Durch groß angelegte Renovierungsmaßnahmen konnte der Wohnungsbestand an die modernen technischen Anforderungen angepasst und die Kosten für Versorgungsunternehmen um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Derzeit wird die Renovierung von Gebäuden nicht in einem solchen Umfang durchgeführt. Die Eigentümer arbeiten auf der Grundlage langfristiger 30-jähriger Modernisierungsprogramme, und die wirtschaftlichen Auswirkungen jeder Veranstaltung werden sorgfältig berechnet.
Welche Gebäudetypen sind bei der Nachrüstung am effektivsten?
Die deutsche Rehabilitationserfahrung zeigt, dass es aus finanzieller Sicht am effektivsten ist, fünfstöckige Gebäude zu rekonstruieren, sofern keine Aufzüge gebaut werden müssen. Da für Personen mit eingeschränkter Mobilität Aufzüge erforderlich sind, kann die finanzielle Unterstützung für deren Bau zusätzlich aus Mitteln spezieller Programme erfolgen. Es ist viel schwieriger, Gebäude über 10 Stockwerke zu renovieren, da dies teuer und technisch schwierig ist. Deutschland hat jedoch Erfahrung in der Energiemodernisierung von Hochhäusern. Oft werden in solchen Projekten nur bestimmte Arten von Arbeiten ausgeführt, die für die Bewohner vorteilhaft und kostengünstig sind.
Die meisten Gebäude wurden unter Beibehaltung der vorhandenen Wohnungsaufteilung und der Anzahl der Stockwerke modernisiert. Einzelprojekte mit Änderungen der Wohnungspläne, Demontage der oberen Stockwerke wurden auf Kosten der Eigentümer oder auf Kosten des Programms "City Reconstruction East" durchgeführt. Dies waren jedoch Einzelfälle. Pilotprojekte haben gezeigt, dass es einfacher ist, ein Gebäude vollständig abzureißen und ein neues zu bauen, das kleiner ist und modernen Standards entspricht.
Projekte mit Aufbauböden sind schwieriger als eine einfache Modernisierung, da die Strukturen gestärkt und die technische Infrastruktur im Gebäude aktualisiert werden müssen. Sie werden in Gebieten eingesetzt, in denen eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, und Gebiete am Rande von Städten sind dies häufig nicht. Lösungen mit Aufbauten und angrenzenden Abschnitten können jedoch interessant sein, wenn es erforderlich ist, die oberen Stockwerke eines Gebäudes zu den niedrigsten Kosten mit dem Aufzug zu versorgen. Zunächst wird der Aufzugsschacht in den angeschlossenen Gebäudeteil verlegt. Dann wird das Gebäude selbst bebaut und der Zugang zu den Wohnungen in den oberen Etagen erfolgt über Korridore zwischen den alten und neuen Gebäudeteilen.
Was passiert heute im Bereich der Modernisierung des Wohnungsbaus?
Zu Beginn des 21. Jahrhunderts begann Deutschland, eine "grüne" Wirtschaft aktiv zu entwickeln. Die Energieeffizienz im Wohnbereich ist von großer Bedeutung. Seit 2002 ist die „Verordnung zur Energieeinsparung - EnEV“auf gesetzlicher Ebene in Kraft. Nach § 9 dieser Bestimmung sind die Eigentümer verpflichtet, beim Umbau des Gebäudes Maßnahmen zur Modernisierung der Heizungsanlagen umzusetzen (Reduzierung des Energieverbrauchs auf mindestens 100 kWh Primärenergie pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr) (BENN, 2007).
Neben dem Parameter "Primärenergieverbrauch" spielt der "Transmissionskoeffizient des Wärmeverlusts" eine wichtige Rolle in der "Verordnung zur Energieeinsparung". Es spiegelt den durchschnittlichen Wärmeverlust über die gesamte Gebäudehülle wider. Das Gesetz legt die maximal zulässigen Werte für diese Parameter fest. Die KfW hat jedoch mehrere Unterstützungsoptionen entwickelt, um höhere Energieeffizienzraten zu fördern (für Gebäude mit Verbrauchsraten von weniger als 100, 85, 70, 55 kWh Primärenergie pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr). Je besser der Energieeffizienzindikator ist, desto höher ist die Höhe eines möglichen Zuschusses für die Rückzahlung von Darlehen (IWO, 2018).
Was passiert in anderen Ländern?
Das Ziel der Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbau spielt eine wichtige Rolle in der Politik der Europäischen Union. 2005 bis 2007 Das interregionale Projekt „Baltisches Energiesparnetz im Wohnungsbestand“(BENN) wurde umgesetzt. Ziel war es, Strategien und Instrumente für energieeffiziente Nachrüstungen von Gebäuden in den Ländern des Baltikums (Litauen, Lettland, Estland und Polen) zu entwickeln. So ist in Estland und Litauen der Anteil der privaten Eigentümer sehr hoch (96% und 97%). Die Privatisierung von Wohnraum nach dem Zusammenbruch der Sowjetunion war praktisch kostenlos (der Preis konnte mit Privatisierungszertifikaten / -gutscheinen bezahlt werden). All dies ist der Situation in Russland sehr ähnlich (BEEN, 2007).
Das Projekt suchte nach einer Antwort auf die Frage, ob es in diesen Ländern möglich ist, die Erfahrungen der Massenrenovierung von Gebäuden zu wiederholen, wie dies in Ostdeutschland der Fall war. Die Experten analysierten die Gesetzgebung, verglichen die Situation in der Wirtschaft sowie im Wohnungsbau und in den kommunalen Dienstleistungen in den baltischen Ländern, Polen und Deutschland. Sie schätzten auch die Kosten der Umstrukturierung und berechneten die finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer, dafür zu zahlen. Aufgrund der hohen Kreditkosten und des geringen Einkommens der Bevölkerung in den baltischen Ländern ab 2007 (dem Jahr des Starts des BEEN-Projekts) war es noch nicht möglich, umfangreiche Rehabilitationsprogramme durchzuführen. Nur wohlhabende Eigentümer konnten ihr Haus aufwerten. Aber nach der freien Privatisierung war die Zusammensetzung der Bewohner des Hauses in der Regel gemischt.
Als Ergebnis des Projekts wurde empfohlen, die massive Umstrukturierung mit langfristigen günstigen Krediten zu finanzieren, die auf Kosten niedriger Zinsen bei staatlichen Banken bereitgestellt werden. Der Prozentsatz kann durch Haushaltszuschüsse weiter gesenkt werden. Die Wohnung garantiert die Rückzahlung des Darlehens - andernfalls wird die Bank es aufnehmen. Es ist jedoch unbedingt erforderlich, Instrumente zur Unterstützung von Familien mit niedrigem Einkommen zu entwickeln. Eine wichtige Voraussetzung ist die Notwendigkeit einer umfassenden Reorganisation. Schritt-für-Schritt-Aktivitäten oder deren spontane Kombinationen sollten nicht unterstützt werden.
Ein alternativer Finanzierungsmechanismus ist das „Contracting“. In diesem Fall bietet der Investor (z. B. ein Bauunternehmen) Hausbesitzern an, das gesamte Paket der geplanten Energiesparmaßnahmen auf eigene Kosten umzusetzen. In diesem Fall muss sich die Eigentümergemeinschaft nicht um die Suche nach einer Finanzierung kümmern und bietet eine Garantie für die Rückzahlung des Kredits. Der Investor verlangt lediglich die Unterzeichnung einer Vereinbarung, in der sich die Wohnungseigentümer verpflichten, jeden Monat einen bestimmten Betrag für die geleistete Arbeit zu zahlen (z. B. 15 Euro pro Wohnung und Monat für 20 Jahre).
Laut Thomas Janicki, Mitglied des Kuratoriums der Initiative Wohnen in Osteuropa in Berlin: Mechanismen für deren spätere Verwaltung “. Das Hauptproblem besteht nun darin, dass Hausbesitzer, die in der Lage sind, für energieeffiziente Upgrades ihrer Häuser zu bezahlen, auf die Zustimmung ungesicherter Hausbesitzer angewiesen sind, die die Renovierungskosten nicht selbst dann bezahlen können, wenn sie dies möchten (Yanitski, 2011).
Estland
In Estland befinden sich 96% der Gebäude in Privatbesitz. Etwa 60% der Einwohner leben in Mehrfamilienhäusern, die zwischen 1961 und 1990 gebaut wurden.
Der Prozess der Modernisierung von Gebäuden in Estland begann in den 2000er Jahren. Finanzinstitute waren an der Ausgabe von Krediten interessiert, und die aktivsten und zahlungsfähigsten Verbände von Hausbesitzern konnten sie erhalten. Die 2001 gegründete Finanzagentur KredEx gewährte den Eigentümerverbänden Garantien für den Erhalt von Krediten von Privatbanken (Leetmaa, 2018).
2009 wurde der KredEx Revolving Fund in Zusammenarbeit mit dem Europäischen Fonds für regionale Entwicklung eingerichtet, einem Fonds zur Förderung energieeffizienter Nachrüstungen von Gebäuden. Dank der Schaffung dieses Fonds ist in Estland ein angemesseneres Unterstützungssystem entstanden, das auf einer Kombination aus Darlehen, Darlehensgarantien und Zuschüssen basiert. Jedes Haus, in dem nach dem Wiederaufbau der Energieverbrauch um 20-30% gesenkt wird, kann eine Finanzierung beantragen. KredEx bietet 20-jährige Kredite mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 4%. Die Eigentümer müssen 15% der Mittel bereitstellen (dies können ihre eigenen Mittel oder Kredite von anderen Banken sein).
Der Eigentümerverband kann bei KredEx auch einen Zuschuss in Höhe von 15 bis 35% der Kosten der Modernisierungsarbeiten beantragen, abhängig von der Erreichung bestimmter Energieeffizienzstandards und dem Einsatz spezieller technologischer Lösungen (z. B. einer Wärmerückgewinnung) System). Im Zeitraum von 2010 bis 2014 wurden mit Unterstützung von KredEx 663 Gebäude (1,9 Mio. m²) modernisiert (Kurnitski, 2018). Seit 2015 wurden die Anforderungen an die Belüftung von Gebäuden angepasst, um Zuschüsse zu erhalten. Von 2015 bis 2019 wurden Renovierungsprojekte für weitere 400 Gebäude finanziert.
In den Häusern der späteren Serie wurden hochwertige dreischichtige Paneele verwendet, für die keine zusätzliche Isolierung erforderlich war. Die umfassenden Sanierungsmaßnahmen beinhalteten daher keine visuelle Umgestaltung der Fassade, um kein Geld für eine rein ästhetische Lösung zu verschwenden.
Litauen
In Litauen befinden sich 97% der Gebäude in Privatbesitz.
Das Programm zur Modernisierung von Mehrfamilienhäusern in Litauen besteht seit 2005. Es beinhaltet die Finanzierung der energetischen Sanierung des Gebäudes durch ein zinsgünstiges Darlehen (Darlehen für 20 Jahre, festgesetzt 3% für die ersten 5 Jahre). Die Rückzahlungszahlungen für Kredite entsprechen nahezu der Reduzierung der Stromrechnungen nach der Modernisierung (hauptsächlich für Heizungen). Das Programm soll daher sicherstellen, dass die Bewohner keine zusätzliche finanzielle Belastung haben.
Das Programm sieht auch eine Reihe von Haushaltszuschüssen zur Deckung der Kosten für das Projektmanagement, die Entwicklung der Projektdokumentation und die Qualitätskontrolle der Bauarbeiten vor. Seit 2012 gibt es ein System zur Unterstützung von Investitionen in den Hochbau (30% der Kosten für alle, 100% für Familien mit niedrigem Einkommen). Es kann von Eigentümerverbänden genutzt werden, die eine umfassende Renovierung des Gebäudes planen.
Seit 2013 steht ein zweites Modell im Programm, an dem die Kommunen aktiv beteiligt sind. Die Stadt ernennt einen Projektadministrator und bereitet auch ein Investitionsprojekt für Hausbesitzer vor. Nachdem sich der Eigentümer auf den Plan zur Modernisierung des Gebäudes durch die Eigentümer geeinigt hat, nimmt er geliehene Mittel auf, organisiert Ausschreibungsverfahren und ist für die Umsetzung aller Maßnahmen und das Finanzmanagement verantwortlich. 80% der Projekte im Programm werden von von der Gemeinde ernannten Administratoren verwaltet (Smaidžiūnas, 2018). Wenn Eigentümer mit niedrigem Einkommen einer Modernisierung nicht zustimmen, werden ihnen Subventionen zur Bezahlung der Versorgungsressourcen entzogen.
Die vorgenommenen Änderungen haben die Attraktivität des Programms erhöht. Bis Ende 2019 wurden 2.176 Einrichtungen rekonstruiert. Weitere 421 Häuser werden derzeit modernisiert.
Das Programm wird von der Residential Energy Efficiency Agency (BETA) verwaltet. Zu ihren Aufgaben gehören die Genehmigung von Projekten zur Modernisierung der am Programm teilnehmenden Gebäude sowie die Überwachung des Umsetzungsprozesses in allen Phasen. Seit 2015 führt BETA mit Unterstützung der Osteuropäischen Wohnungsinitiative (IWO) das Projekt „Energieeffiziente Renovierung städtischer Gebiete in Litauen“durch, um ein Modell für die umfassende Renovierung von Wohngebieten und Stadtteilen zu finden. Sie führen auch ein Schulungsprogramm für kommunale Mitarbeiter im Bereich der integrierten energieeffizienten Modernisierung von Wohngebieten durch.
Lettland
In Lettland liegt der Anteil der privaten Eigentümer bei 85%. Etwa 95% der zwischen 1941 und 1992 errichteten Gebäude müssen aufgrund geringer Energieeffizienz und fehlender Instandhaltungsmaßnahmen in früheren Perioden umfassend renoviert werden (Jörling, 2018, S. 1).
Im Jahr 2009 startete die lettische Regierung zusammen mit dem Europäischen Fonds für regionale Entwicklung das Programm zur Verbesserung der Wärmeisolierung von Wohngebäuden mit mehreren Wohnungen.
Seit 2015 ist ALTUM in Lettland tätig - einer staatlichen Finanzentwicklungsinstitution, die mit Unterstützung des Wirtschaftsministeriums und des Finanzministeriums gegründet wurde. ALTUM führt ein Programm zur Verbesserung der Energieeffizienz von Mehrfamilienhäusern durch. Die Eigentümer stellen ALTUM technische Unterlagen für die Modernisierung zur Verfügung, und ALTUM gewährt den Banken Garantien für die Gewährung eines langfristigen Darlehens (bis zu 20 Jahre) an eine Eigentümervereinigung. 2016 wurde die lettische baltische Energieeffizienzfazilität (LABEEF) eingerichtet, um Unternehmen bei der Umsetzung energieeffizienter Sanierungen auf der Grundlage von Energiedienstleistungsverträgen zu unterstützen (Jörling, 2018).
Bis 2018 wurden rund 740 Projekte zur Modernisierung von Gebäuden abgeschlossen (insgesamt in Lettland - 53.000 Mehrfamilienhäuser) (Blumberga, 2018).
Wichtige Erkenntnisse aus den Erfahrungen der baltischen Länder
Die Ergebnisse der baltischen Länder zeigten, dass die Modernisierung des Fonds, in dem sich alle Wohnungen in Privatbesitz befinden, möglich ist. Dies erfordert jedoch Bedingungen, unter denen die Eigentümer am effektivsten handeln können. Ein funktionierendes System zur Unterstützung der Modernisierung von Gebäuden kann nicht in kurzer Zeit gebildet werden. Wie Eigentümerverbände auf das Programm reagieren, muss überwacht und die Finanzierungsmechanismen verbessert werden. Dies ist genau der Prozess, der in den baltischen Ländern in den letzten zwei Jahrzehnten stattgefunden hat.
Die Erfahrung dieser Länder zeigt, dass das Energiemodernisierungsprogramm für den Staat wirtschaftlich von Vorteil ist, da neue Unternehmen auftauchen, Arbeitsplätze und Steuerzahlungen an den Haushalt steigen.
Eines der in Forschungsberichten zu den Rehabilitationsaussichten in den baltischen Ländern festgestellten Probleme ist die geringe Anzahl von Wohngebäuden und eine geringere Bevölkerung als in Ostdeutschland. Dies behindert die Möglichkeit, stabile und unabhängige Finanzinstitute zu bilden und hohe Modernisierungsraten zu erzielen. In Deutschland konnte zunächst ein erheblicher Teil der Mittel in das Modernisierungsprogramm investiert werden, da viele Projekte umsetzen wollten. Nachfolgende Projekte wurden mit Mitteln finanziert, die als Kreditrückzahlungen erhalten wurden (Jörling, 2018). In dieser Hinsicht ist Russland für eine Massenreorganisation vielversprechender.
Für die EU-Länder besteht der Anreiz zur Modernisierung von Gebäuden darin, die Energieeffizienz der Wirtschaft zu verbessern, die Abhängigkeit von Energieexporten und Umweltauswirkungen zu verringern. In Russland stehen diese Themen nicht auf der Tagesordnung. Aber die Qualität der Wohngebäude der Sowjetzeit verschlechtert sich ständig. Nach Erhebungen des Wohnungsbestandes in der Stadt Ufa beträgt die störungsfreie Betriebsdauer für 60–70% der Paneelgebäude nur 15 Jahre (Samofeev, 2018). Danach besteht die Gefahr des Einsturzes eines Teils der Wandpaneele, die die tragenden Strukturen von Gebäuden darstellen. Um sie zu erhalten, müssen umfassende Umstrukturierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Durch die Wärmedämmung von Fassaden wird der Prozess des jährlichen Einfrierens und Auftauens von Wandstrukturen gestoppt, wodurch sich ihr Zustand verschlechtert. In Russland ist heute ein umfangreiches Programm zur Sanierung von Mehrfamilienhäusern mit funktionierenden Instrumenten der finanziellen Unterstützung erforderlich.
Die Notwendigkeit eines professionellen Managers, um die Reorganisation zu organisieren
IWO-Experten weisen darauf hin, dass Privateigentumsgemeinschaften in postsozialistischen Ländern häufig nicht in der Lage sind, Gebäude energetisch nachzurüsten. Die Reorganisation ist ein komplexer Prozess mit vielen Risiken für die Eigentümer. Die ersten Phasen erfordern bereits finanzielle Kosten. Gleichzeitig ist jedoch noch nicht klar, ob ein Ergebnis erzielt werden kann. Ein Fehler in einer der Phasen (Konzept, Entwurf, Bauarbeiten) kann dazu führen, dass die Ziele der Sanierung nicht erreicht werden.
Deshalb ist das Thema Gebäudesanierung nicht nur eine Frage der Finanzierung. Die Eigentümergemeinschaft benötigt organisatorische Unterstützung.
Die Organisation der Renovierung des Gebäudes umfasst folgende Phasen (Smaidžiūnas, 2018):
• Vorbereitung des Konzepts der Gebäudesanierung;
• Organisation einer Hauptversammlung der Eigentümer und Entscheidung über die Umstrukturierung;
• eine Ausschreibung für die Entwicklung der Projektdokumentation abhalten;
• Unterstützung des Prozesses zur Erstellung der Projektdokumentation;
• eine Ausschreibung für Bauarbeiten abhalten;
• Finanzierung der Arbeit (Gewährung eines Darlehens, Beantragung von Zuschüssen);
• Kontrolle und Abnahme von Bauarbeiten.
Wie oben beschrieben, stieg beispielsweise die Anzahl der an dem Programm teilnehmenden Häuser in Litauen an, nachdem sie begonnen hatten, einen externen Manager zu ernennen (Smaidžiūnas, 2018). Ein weiterer wichtiger Mechanismus war die Möglichkeit, die Kosten der Projektverwaltung durch Zuschüsse zu decken.
Renovierungsagenturen für Wohngebiete in Deutschland
Der Sanierungsprozess wird komplizierter, wenn es nicht nur um ein einzelnes Gebäude geht, sondern um mehrere Blöcke oder das Gebiet eines Wohngebiets als Ganzes. In diesem Fall ist es notwendig, die Interessen einer großen Anzahl von Teilnehmern zu synchronisieren und viele parallele Prozesse einzurichten.
In Deutschland gibt es ein Instrument zur „Umstrukturierung“, um diese Probleme zu lösen. Ihre Regeln sind in der Bauordnung verankert. Die Entscheidung über die Zuordnung dieses Status zum Gebiet trifft die Stadtverwaltung. Die Stadt stellt dann ein unabhängiges Unternehmen ein - die "Reorganisationsagentur". Zu seinen Aufgaben gehört die Koordinierung von Plänen für die Modernisierung von Gebäuden und Grundstücken. Für Eigentümer, die auf der Grundlage des entwickelten Plans am Modernisierungsprozess teilnehmen, ist es einfacher, sich auf das Projekt zu einigen und bevorzugte Darlehen und Subventionen zu erhalten.
Sanierungsagenturen sollten nicht mit Baufirmen in Verbindung gebracht werden, die auf dem Gelände tätig sind. Dies ist eine wichtige Bedingung, die in der Gesetzgebung verankert ist. Es garantiert, dass bei der Durchführung des Projekts die Interessen der Bewohner Vorrang vor den Interessen der Bauherren haben.
Die Sanierungsagenturen erfüllen folgende Aufgaben:
• entwickelt einen allgemeinen Umgestaltungsplan für das Sanierungsgebiet;
• organisiert öffentliche Diskussionen und stimmt dem Plan mit allen Beteiligten zu;
• koordiniert private und öffentliche Investitionen;
• ist verantwortlich für die Durchführung von Aktivitäten, die aus dem Haushalt finanziert werden;
• bezieht die Eigentümer in die Umsetzung des Projekts ein;
• Unterstützt Eigentümergemeinschaften bei der Organisation von Nachrüstungen nach Bedarf (gegen Aufpreis).
Die Einführung neuer Arten von Immobilien mit der technischen Erneuerung des Fonds
Die Verbreitung von Privateigentum in Mehrfamilienhäusern ist eine Herausforderung, um den technischen Zustand des Wohnungsbestandes langfristig aufrechtzuerhalten. Eigentümergemeinschaften, die in 10 Jahren, wenn die nächsten Schritte erforderlich sind, zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgreich waren, sind möglicherweise nicht so effektiv. Soziale Heterogenität wird zu einem weiteren Hindernis für gemeinsames Handeln. Das Problem ist, dass „Eigentümer, die bereit und in der Lage sind, für die Modernisierung ihrer Häuser zu zahlen, rechtlich von der Zustimmung einkommensschwacher Eigentümer abhängig sind“(BENN, 2007). Dies wirkt sich negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung des gesamten Landes aus.
Daher muss überlegt werden, wie alternative Eigentumsformen in Bereichen der Massenwohnungsentwicklung eingeführt werden können: Genossenschaften und Wohnungsunternehmen, die langfristig effizienter arbeiten können.
In Deutschland in den 90ern. Der Anreiz für die Gründung neuer Wohnungsgenossenschaften in Bereichen der Massenwohnungsentwicklung bestand darin, dass sie auf zusätzliche Mittel zur Modernisierung des Fonds zählen konnten. Ein ähnliches Szenario kann in Russland realisiert werden.
Die Übertragung eines Teils des Wohnungsbestandes in das Eigentum von Wohnungsunternehmen kann zu einem Zeitpunkt erfolgen, an dem der technische Zustand der Gebäude auf dem Gebiet den zulässigen Mindestwert erreicht und die Eigentümer nicht bereit sind, etwas zu tun, um ihn zu erhalten. Im Zuge der Erneuerung des Fonds kann sich dann die Art der Immobilie ändern - einige der Eigentümer können Mieter werden, und die Wiederherstellung des technischen Zustands erfolgt auf Kosten der Wohnungsgesellschaft.
Dies sind natürlich nur hypothetische Szenarien. Aber sie müssen berücksichtigt werden. Die Anwendung dieser Mechanismen erfordert eine sorgfältige Analyse und Anpassung der rechtlichen Bedingungen. Darüber hinaus ist eine Anpassung der gesamten Wohnungspolitik des Landes erforderlich. Wenn wir über Russland sprechen, sollte zunächst die freie Privatisierung gestoppt und der Erhaltung des bestehenden Wohnungsbestandes mehr Aufmerksamkeit gewidmet werden.
